BENOIT DIGUET Notaire - ST JEAN DE SAUVES
Information et conseil

Actualités

12/08/2020 La SCI, les associés et l'impôt La société civile immobilière (SCI) permet de se constituer un patrimoine immobilier à plusieurs, et de le gérer. Les associés peuvent être des époux, des concubins, des membres d’une même famille ou des amis.

Comme son nom l’indique, cette société n’est pas commerciale mais civile. Les loyers perçus par la société et redistribués en partie, sous forme de dividendes aux associés sont soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers.

La SCI ne peut donc mener une activité « spéculatrice » de façon habituelle comme la location meublée ou celle de marchand de biens, par exemple. Si elle y procède, elle devra remplir les obligations pesant sur les professionnels comme la tenue d’une comptabilité commerciale et surtout l’assujettissement des bénéfices réalisés, à l’impôt sur les sociétés.

Lorsque l’activité n’est pas « marchande », les associés peuvent conclure des baux d’habitation classique portant sur des logements vides et ont, bien sûr, la capacité de vendre des biens que la SCI détient mais à condition toutefois que cette opération demeure exceptionnelle. Il en va de même, en cas de location meublée, la pratique de celle-ci peut avoir lieu mais à condition de rester occasionnelle (les loyers générés représentant moins de 10 % des revenus) sous peine d’être requalifiée par le fisc comme activité commerciale dont les bénéfices seront alors soumis à l’impôt sur les sociétés.

La jurisprudence est assez vigilante en la matière. A titre d’exemple, le Conseil d'État (n°425443 lecture 18 mars 2020) a jugé récemment qu’une société qui n’avait pas vendu de biens pendant un an mais qui en avait cédé six, les deux années précédentes, ne pouvait échapper à l’impôt sur les sociétés. Selon le rapporteur, les opérations menées par la société « procédaient d’une intention spéculative et présentaient un caractère habituel. La condition d’habitude s’apprécie en fonction du nombre d’opérations réalisées et de leur fréquence. A cet égard, la circonstance qu’au cours d’une année aucune opération (...) n’ait été réalisée par une société civile ne suffit pas, à elle seule, à écarter l’application » de l’impôt sur les sociétés.

à consulter également

06/08/2020
Appel à contribution de l'IIHN : l'art et les notaires

Etudiants, chercheurs, archivistes, notaires...l'Institut International d'Histoire du Notariat (I.I.H.N.) lance un appel à contribution pour sa prochaine revue "Le Gnomon" sur le thème « L’Art et les notaires ».

04/08/2020
Salon des Seniors 2020 : rencontrez les notaires !

Du 7 au 10 avril 2021, consultez un notaire au Salon des Seniors ! Les notaires de France vous donnent RDV au Parc des Expositions - Porte de Versailles à Paris pour des consultations juridiques.

28/07/2020
Contrat de mariage : oui ou non ?

La signature d’un contrat de mariage avant votre union n’est pas obligatoire. Mais, dans certains cas, un régime adapté à votre situation mérite d’être étudié avec un notaire. La lettre des notaires de France vous informe.

24/07/2020
Airbnb made in Paris, faut-il revoir son business plan ?
La pandémie a mis un coup d’arrêt aux locations saisonnières dans la capitale. Les propriétaires s’interrogent sur la rentabilité de leurs biens.

Dimanche 19 juillet 2020, Ian Brossat, adjoint au logement de la Ville de Paris, a déclaré dans le Journal du Dimanche, que la mairie envisageait de passer un accord avec les 300 propriétaires contrevenants au régime de location touristique de type Airbnb contre lesquels, elle a engagé un contentieux. Elle abandonnerait ses poursuites contre les fraudeurs à la location meublée touristique, en contrepartie d’un engagement de leur part « à remettre leurs biens sur le marché locatif traditionnel via un bail longue durée de 3 ans avec un loyer 20 % en-dessous du prix plafond, » expliquait Lorène Derhy, Spécialiste en location meublée touristique (Airbnb) et en droit immobilier dans un article publié sur LinkedIn le 21 juillet dernier.

Selon cette experte en réglementation Airbnb, la déclaration de l’adjoint apparaît prématurée. La Cour de justice de l’Union européenne doit en effet se prononcer sur la légalité de la réglementation française au regard du droit européen pour le mois de septembre.

Toujours est-il que cette annonce intervient au moment où les investisseurs s’interrogent sur le devenir de leur placement immobilier et envisagent d’autres possibilités que la location saisonnière pour le rentabiliser. La question intéresse particulièrement tous les propriétaires qui ont encore un emprunt à rembourser. Trois principales options s’offrent à eux.

1. Vendre le bien ;

2. Proposer leur bien à la location longue durée ou meublée classique ;

3. Consentir un bail mobilité, l’alternative qui se rapproche le plus de la location courte durée.

Lire l'article de Lorène Derhy

23/07/2020
La lettre des notaires de France dans le monde / Juillet 2020

Expatriés et pandémie de Coronavirus, copropriété dans les PED, RGPD et notariats européens... L'action internationale du notariat français de juin à juillet 2020 vous est présentée dans La lettre des notaires de France dans le­ monde.

23/07/2020
Viager et évaluation du bien
La justice retient l’estimation établie à partir des bases notariales, par préférence à celle obtenue par comparaison avec les prix affichés sur les annonces immobilières, dans une affaire de viager rapportée par Stéphanie Delmas au Web Figaro.

L’histoire se passe à Chambéry. Un homme âgé de 78 ans et souffrant de diverses pathologies vend en viager, l’appartement dans lequel il réside, à la fille de sa compagne.

Il se réserve le droit d’y habiter.

Le prix est composé d’un bouquet de 20 000 €, versé au jour de la vente, et d’une rente fixée à 431 € par mois. Il décède 16 mois plus tard.

Au final, la belle-fille a versé 25 000 € [20 000 + (341 € de rente x 16 mois)].

Les six enfants du vendeur tentent d’annuler la transaction en justice. A l’appui de leur demande, ils invoquent : l’absence d’aléa au contrat, condition nécessaire à la vente en viager et une estimation du bien sans rapport avec le marché.

1. L’absence d’aléa au contrat

L’état de santé de leur père permettait d’envisager la date de sa disparition avec une relative précision. Leur père souffrait en effet d’un cancer de la prostate, d’apnée du sommeil, de problèmes cardiaques, pulmonaires et gastriques dont il est décédé un an et demi après la signature de la vente.

En défense, sa belle-fille explique, au contraire, que l’état de santé de son beau-père s’était stabilisé au point d’être autorisé par son médecin, à faire une croisière de plusieurs mois.

2. Le prix ne correspond pas à la valeur du bien

L’appartement de 4 pièces a été évalué à 100 000 €. Ce montant est deux moins cher que celui affiché sur les annonces immobilières pour des biens équivalents situés dans le même quartier. Selon les enfants, le montant de la rente mensuelle aurait du être fixé à 1 160 € et non à 341 €. La défenderesse soutient qu’il correspond au prix des ventes actées par les notaires, recensées par le fichier Perval.

Le 30 juin 2020, les juges d’appel rejettent la demande des six enfants et consacre la validité de la vente en viager. Pour ce faire, ils retiennent le fichier notarial, par préférence aux annonces immobilières produites par les enfants.

22/07/2020
Renégocier son prêt
De nombreux particuliers ont profité de la période pour se pencher sur leurs comptes et s’interrogent désormais sur l’opportunité d’une renégociation du taux attaché à leur emprunt immobilier.

Tout dépend de la situation de fortune de l’emprunteur, du taux d’intérêt attaché à son emprunt ainsi que du montant du capital restant à rembourser. Comme le rappelait, Sandrine Allonier du courtier Vousfinancer.com dans une interview donnée au Monde, renégocier son crédit n’est intéressant que si le capital encore dû est au moins supérieur à 70 000 € et que le taux d’intérêt de l’emprunt en cours dépasse de 0, 7 ou de 1 point celui actuellement pratiqué sur le marché, soit 1,29 % en moyenne en juin 2020 selon l’Observatoire Crédit Logement CSA. Il existe ensuite deux solutions pour diminuer le poids de son crédit :

1. garder les mêmes mensualités mais diminuer la durée du prêt ;

2. ou alors, baisser le montant des échéances mais conserver la durée de remboursement prévue au contrat.

Si la première option intéresse davantage ceux dont les activités génèrent des revenus confortables, la seconde peut concerner ceux qui subissent une baisse de leur ressources, consécutive à plusieurs mois de chômage partiel ou à une perte d’emploi exercé dans un secteur touché par la crise tel que l’évènementiel.

L’emprunteur a bien sûr tout intérêt à faire jouer la concurrence : renégocier auprès de sa banque, démarcher d’autres établissements (on parle alors de rachat de crédit) ou encore passer par un courtier.

En dehors du taux, l’emprunteur doit aussi prendre en compte les coûts suivants :

- les frais de dossier pour un rachat ou d'avenant pour une renégociation,

- l'éventuelle indemnité de remboursement anticipé,

- le prix de l’assurance qui, à cette occasion, peut aussi, être renégocié !

21/07/2020
Éoliennes, quelles sont les règles de distance ?
Pour ou contre ? Les éoliennes déchainent les passions depuis les premiers jours de leurs implantations. Tour d'horizon des règles en vigueur en France et chez nos voisins européens.

Une éolienne doit être implantée à une distance minimale de 500 mètres des habitations. Toutefois, cette règle peut être revue à la hausse par le préfet, après une étude d’impacts et des dangers propres aux lieux. Dans les autres pays de l’OCDE, les règles de distance sont très proches de celles pratiquées en France : 300 à 1500 mètres en Allemagne, selon les Länder et la densité résidentielle ; quatre fois la hauteur de l’éolienne au Danemark, aux Pays-Bas et en Wallonie (Belgique). En Flandres (Belgique), la distance préconisée est seulement de 250 mètres.

Réponse ministérielle n°27102, JO Assemblée nationale du 16 juin 2020

21/07/2020
Convention citoyenne pour le climat, de quoi s’agit-il ?
Après neuf mois de travaux, les 150 citoyens de la Convention pour le climat viennent de rendre leur copie au Chef de l’État. Le point sur quelques-unes des 146 propositions.

Entre octobre 2019 et juin 2020, 150 citoyens tirés au sort par génération aléatoire de numéros de téléphone et représentatifs de la diversité de la société française, ont travaillé ensemble pour répondre à une question : « Comment réduire les émissions de gaz à effet de serre d’au moins 40% d’ici 2030 (par rapport à 1990), dans un esprit de justice sociale ? » Les débats étaient orientés autour de cinq thématiques : se déplacer, consommer, se loger, produire/travailler et se nourrir.

Les propositions à retenir

Cette démarche démocratique inédite, qui a placé les citoyens au cœur de la décision publique, a abouti à un imposant cahier de doléances. En voici une courte sélection liée aux incitations fiscales, aux évolutions des organismes publics et à la politique du logement et des transports : renégocier le CETA au niveau européen pour y intégrer les objectifs climatiques de l’accord de Paris ; pénaliser le crime d’écocide ; création d'un "Défenseur de l'environnement", sur le modèle du Défenseur des droits ; renforcement du rôle du CESE, le Conseil Economique Social et Environnemental ; conditionner les aides publiques aux entreprises à l'évolution positive du bilan gaz à effet de serre ; rendre la rénovation énergétique obligatoire dès 2040 ; atteindre 50 % d'exploitations en agroécologie en 2040 ; réduire la TVA sur les billets de train de 10 à 5,5 % ; adopter une écocontribution kilométrique renforcée sur les billets d’avion (entre 30 et 1 200 € par billet) ; Obliger le changement des chaudières au fioul et à charbon d'ici à 2030 dans les bâtiments neufs et rénovés ; inciter à limiter le recours au chauffage et à la climatisation dans les logements, les espaces publics et ceux ouverts au public ainsi que les bâtiments tertiaire (température moyenne maximale de 19°, renoncer à la climatisation en deçà de 25°) ; permettre la construction d’immeubles collectifs dans les zones pavillonnaires.

Le véto du Chef de l’État sur 3 propositions

Emmanuel Macron a validé la majorité des propositions. Seules trois mesures ont été rejetées. En premier lieu, la baisse de la vitesse sur autoroute de 130 à 110 km/h. Échaudé par le mouvement des gilets jaunes, né de la contestation du passage de 90 à 80 km/h sur les routes départementales, le président de la République a déclaré : "Jamais la transition écologique ne doit se faire au détriment des communes, des régions les plus enclavées. C’est une des raisons pour lesquelles, je crois qu’il faut reporter le débat sur les 110 kilomètres/heure".

Autre proposition, pourtant très emblématique, rejetée : la taxe de 4% sur les dividendes, le chef de l’État estimant qu’elle  risquerait de décourager les investissements.

Enfin, les 150 citoyens proposaient une réécriture du préambule de la Constitution en plaçant l’environnement au-dessus de des autres valeurs fondamentales de la République.

La plupart des propositions retenues feront l’objet d’un projet de loi spécifique « multi-mesures » en septembre, celles relevant du champ réglementaire passeront en Conseil de défense écologique et les autres seront intégrées au Plan de relance.

 

 

 

 

21/07/2020
Détendez-vous avec Conseils des notaires !
Vous cherchez à vous informer et à vous distraire pendant vos vacances ? Rendez-vous chez votre marchand de journaux et achetez le nouveau numéro de Conseils des notaires.

En plus des informations juridiques et pratiques indispensables à la bonne gestion de votre patrimoine, vous y trouverez aussi des rubriques "détente" : un comparatif des technologies pour rouler vert, une plongée dans les ventes aux enchères solidaires, le témoignage d'un jeune homme qui a créé une équipe de foot en Afrique sans oublier les jeux d'été, mots fléchés et sudoku!

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21/07/2020
Exonération de plus-value immobilière sous conditions
SI vous vendez votre bien à un organisme de logement social, vous pouvez échapper à l'impôt sur la plus-value immobilière. Ce dispositif est prolongé jusqu'au 31 décembre 2022

Le dispositif fiscal, qui permet de bénéficier d’un exonération de plus-value immobilière pour toute cession de bien destiné au logement social, est prorogé jusqu’au 31 décembre 2022. Sont concernées les ventes de biens immobiliers ou terrains réalisées directement au profit d’un organisme de logement social, d’un opérateur privé qui s’engage à réaliser et achever des logements sociaux. Il en est de même pour les cessions réalisées au profit d’une collectivité territoriale, d’un établissement public de coopération intercommunale ou d’un établissement foncier ayant l’intention de revendre ces biens à des organismes en charge du logement social.

Article 107 de la loi n°2019-1479 du 28 décembre 2019

21/07/2020
Un critère d’ « indécence énergétique » dans les tuyaux
Pour inciter à la mise aux normes des logements et aux économies d'énergie, le gouvernement prépare un critère d'indécence énergétique pour toute mise en location. Entrée en vigueur envisagée pour 2023.

Dans le cadre de loi de Transition énergétique pour la croissance verte et de la loi Energie-climat, un projet de décret fixant un seuil d’indécence énergétique est actuellement à l’étude. Ainsi, environ 250 000 logements, classés en catégorie G et dont la consommation énergétique s’élève à au moins 500 kWh d’énergie finale par m² et par an, ne pourraient plus être proposés à la location sans travaux de mise aux normes. Une entrée en vigueur est envisagée au 1er janvier 2023.

Projet de décret relatif au critère de performance énergétique pris pour l’application de l’article 17 de la loi n°2019-1147 du 8 novembre 2019

17/07/2020
Copropriété : les travaux d'accessibilité facilités
Du nouveau pour permettre à chaque copropriétaire d'engager des travaux d'accessibilité nécessaires aux personnes en situation de handicap.

Depuis le 1er juin dernier, les copropriétaires ne peuvent s’opposer à la réalisation des travaux d’accessibilité aux personnes en situation de handicap que s’ils motivent leur décision.

De plus, « chaque copropriétaire peut faire réaliser, à ses frais, des travaux pour l’accessibilité des logements aux personnes handicapées ou à mobilité réduite qui affectent les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble. À cette fin, le copropriétaire notifie au syndic une demande d’inscription d’un point d’information à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale, accompagnée d’un descriptif détaillé des travaux envisagés ».

Article 25-2 de l’ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019

15/07/2020
Note de conjoncture immobilière n°48 / Juillet 2020

Prix de l'immobilier, tendances du marché immobilier au 1er trimestre 2020, prix de l'immobilier, conséquences du coronavirus sur l'immobilier en France  : la conjoncture immobilière analysée par les notaires de France.

06/07/2020
Le Club du Droit sur BFM Business : handicap ou incapacité de l'enfant

Samedi 11 juillet à 18h dans l'émission " Le Club du Droit " sur BFM Business sur la médiation notariale. Les notaires de France vous informe sur les nombreux outils juridiques pour aider et accompagner leurs proches vulnérables.

02/07/2020
Immobilier : un marché toujours aussi dynamique

Depuis le début de la crise sanitaire, acquéreurs et vendeurs s’interrogent sur l’avenir du marché immobilier. Les analyses des spécialistes du secteur vont bon train. Si la suite demeure incertaine, quelques tendances commencent à se profiler. La lettre Conseils des notaires vous informe.

29/06/2020
Le Club du Droit sur BFM Business : la médiation notariale

Samedi 4 juillet à 18h dans l'émission " Le Club du Droit " sur BFM Business sur la médiation notariale. Les notaires de France vous explique comment fonctionne la médiation et pourquoi elle est un mode de résolution de conflits.

23/06/2020
Pourquoi faire une donation au dernier vivant ?

Pour les couples mariés, c’est une voie royale pour avantager son conjoint dans la succession. Qu'est-ce que la donation entre époux ? Quel est l'intérêt d'une donation au dernier vivant ? La lettre des notaires de France vous informe.

22/06/2020
Le Club du Droit sur BFM Business : l'adoption

Samedi 27 juin à 18h dans l'émission " Le Club du Droit " sur BFM Business sur l'adoption. Les notaires de France vous donnent tous leurs conseils pour déterminer le régime adapté à votre situation.

15/06/2020
Le Club du Droit sur BFM Business : Divorce, que faire ou ne pas faire ?

Samedi 19 juin à 18h dans l'émission " Le Club du Droit " sur BFM Business sur le divorce. Les notaires de France vous donnent tous leurs conseils pour éviter que le divorce se passe mal.